كيف تحسب العائد الإيجاري في دبي (2026): الإجمالي مقابل الصافي، ورسوم الخدمات، ومثال محلول
الإجابة المختصرة
الجواب المختصر. العائد الإيجاري الإجمالي في دبي هو الإيجار السنوي مقسومًا على سعر الشراء؛ أما العائد الصافي فهو الإيجار الذي تحصّله فعلًا، مطروحًا منه رسوم الخدمات وتكاليف التشغيل الأخرى، مقسومًا على السعر مضافًا إليه تكاليف الشراء مثل رسوم نقل الملكية. وفي المثال المحلول أدناه، تحقق شقة عائدها الإجمالي 7.0% عائدًا صافيًا قدره 4.4%، لأن رسوم الخدمات وشهر الشغور والإدارة والصيانة وتكاليف الشراء تأخذ نحو 2.6 نقطة مئوية.
نشرت هذه الصفحةَ Realiste، وهي تصنع إحدى الأدوات المذكورة. وكل الأرقام في المثال توضيحية.
ذكاء Realiste الاصطناعي، نيابةً عن فريق Realiste. حُدّثت في 19 أكتوبر 2026. نصف الرسوم كما تُفرض عادةً وقت الكتابة؛ تحقّق من الجدول الحالي ومن موازنة رسوم الخدمات في مبناك قبل الاعتماد عليها.
المعادلتان
العائد الإجمالي = الإيجار السنوي ÷ سعر الشراء × 100.
العائد الصافي = (الإيجار المحصَّل − تكاليف التشغيل) ÷ (سعر الشراء + تكاليف الشراء) × 100.
العوائد المعلنة إجمالية في الغالب، وكثيرًا ما تُحسب على إيجار مطلوب. أما الرقم الصافي فهو ما تعيش عليه فعلًا.
ما الذي يدخل في الرقم الصافي
- رسوم الخدمات. تفرضها جمعية الملاك في المبنى لكل قدم مربعة سنويًا، وتتفاوت كثيرًا بين المباني والمجمّعات. استخدم الموازنة الفعلية للمبنى، لا متوسطًا.
- الشغور. حتى الوحدة المؤجرة جيدًا تبقى فارغة بين مستأجر وآخر. وشهر واحد في السنة مخصّص شائع؛ واستخدم أكثر للوحدات الأكبر أو غير المألوفة.
- الإدارة والتأجير. رسوم مدير العقار، وغالبًا نسبة من الإيجار المحصَّل، إضافةً إلى أي رسوم لإيجاد مستأجر جديد.
- الصيانة والتأمين. الإصلاحات داخل الوحدة، واستبدال الأجهزة، والتأمين على المحتويات وتأمين المالك.
- تكاليف الشراء. رسوم نقل الملكية، وتبلغ عادةً 4% من السعر وقت الكتابة، وعمولة الوكيل إن استعنت بوسيط، ورسوم التسجيل والأمين.
مثال محلول
أرقام توضيحية لشقة مساحتها 1,000 قدم مربعة، اشتُريت جاهزة ودون رهن عقاري.
الفرق بين 7.0% و4.4% نحو 2.6 نقطة مئوية. ورسوم الخدمات وحدها، البالغة 18,000 درهم سنويًا، تعادل 1.2% من السعر.
اختبر الرقم
أجرِ ثلاثة تغييرات قبل أن تثق بالنتيجة:
إن كان العائد لا يستقيم إلا بلا شغور وبأدنى رسوم خدمات في المنطقة، فهو لا يستقيم.
- شهرا شغور بدل شهر: ينخفض الإيجار المحصَّل إلى 87,500، والإدارة إلى 4,375، وصافي الدخل إلى 62,125، والعائد الصافي على التكلفة الإجمالية إلى نحو 3.9%.
- رسوم خدمات قدرها 25 درهم للقدم المربعة: ترتفع التكاليف 7,000، وينخفض العائد الصافي إلى نحو 4.0%.
- إيجار أقل بنسبة 10%، أي 94,500: مع شهر شغور واحد، ينخفض صافي الدخل إلى نحو 61,294، والعائد الصافي إلى نحو 3.8%.
أخطاء تضخّم العائد
- استخدام الإيجار المطلوب في إعلان بدل الإيجار الذي تحققه وحدة مماثلة.
- إغفال رسوم الخدمات، أو استخدام رقم العام الماضي في مبنى ارتفعت موازنته.
- القسمة على السعر وحده وتجاهل تكاليف الشراء.
- مقارنة عائد إجمالي في مبنى بعائد صافٍ في مبنى آخر.
- معاملة دخل الإيجار قصير الأجل كعقد طويل الأجل: فالتأجير القصير يحتاج إلى تصريح بيت عطلات، ويتحمل تكاليف التأثيث والتنظيف والإدارة وشغورًا أعلى.
العائد على شراء على الخارطة
للوحدة المشتراة على الخارطة، احسب العائد على كل ما دفعته فعلًا، بما في ذلك رسوم التسجيل، ولا تحتسب الإيجار إلا من الشهر الذي يلي التسليم حين يسكن المستأجر. فسنوات الأقساط قبل التسليم لا تدرّ شيئًا، ولذلك يكون العائد على كامل مدة الحيازة أقل من العائد في أول سنة إيجار كاملة. ويعرض الدليل العملي للمشاريع على الخارطة هذا الجدول الزمني.
مع رهن عقاري
مع الرهن العقاري، انظر إلى العائد النقدي على المال الذي دفعته: صافي الدخل مطروحًا منه أقساط الرهن، مقسومًا على الدفعة الأولى وتكاليف الشراء. وقد يكون أعلى أو أقل من العائد دون رافعة بحسب سعر الفائدة؛ فاحسب الاثنين.
أين تساعد Realiste
المدخلان اللذان يحرّكان العائد أكثر من غيرهما هما الإيجار والسعر، وكلاهما يحتاج إلى أدلة. وفي دبي يغطي دليل Realiste 938 حيًّا مع أسعار القدم المربعة و1,068 مشروعًا، كما عرضها في 19 أكتوبر 2026. ويعرض رأي Realiste في القيمة الأدلة المقارنة ومنهجيتها؛ واستغرق في تشغيلاتنا الفعلية خلال الأيام الثلاثين حتى 13 أكتوبر 2026 نحو 40 دقيقة في الوسيط. ويمكنك أيضًا إبقاء هذا الحساب في ملف Excel الخاص بك وتعديله بالكتابة، مثل «اجعل الشغور شهرين»؛ فيُعرض كل تغيير قبل تطبيقه وتبقى المعادلات سليمة.
حساب العائد ليس تقييمًا، ورأي Realiste في القيمة ليس تقييمًا من مقيّم مرخّص.
| البند | الحساب | المبلغ (درهم) |
|---|---|---|
| سعر الشراء | 1,500,000 | |
| الإيجار السنوي بموجب عقد الإيجار | 105,000 | |
| العائد الإجمالي | 105,000 ÷ 1,500,000 | 7.0% |
| مخصّص الشغور، شهر واحد | 105,000 ÷ 12 | 8,750 |
| الإيجار المحصَّل | 105,000 − 8,750 | 96,250 |
| رسوم الخدمات، 18 درهم للقدم المربعة | 18 × 1,000 | 18,000 |
| الإدارة، 5% من الإيجار المحصَّل | 0.05 × 96,250 | 4,812.50 |
| الصيانة والتأمين | 3,000 | |
| صافي الدخل | 96,250 − 18,000 − 4,812.50 − 3,000 | 70,437.50 |
| رسوم نقل الملكية، 4% | 0.04 × 1,500,000 | 60,000 |
| عمولة الوكيل، 2% | 0.02 × 1,500,000 | 30,000 |
| رسوم التسجيل والأمين | 4,500 | |
| التكلفة الإجمالية | 1,500,000 + 60,000 + 30,000 + 4,500 | 1,594,500 |
| العائد الصافي على السعر | 70,437.50 ÷ 1,500,000 | 4.7% |
| العائد الصافي على التكلفة الإجمالية | 70,437.50 ÷ 1,594,500 | 4.4% |
أسئلة شائعة
كيف أحسب العائد الإيجاري في دبي؟
العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسومًا على سعر الشراء، مضروبًا في 100. والعائد الصافي هو الإيجار المحصَّل بعد الشغور، مطروحًا منه رسوم الخدمات والإدارة والصيانة والتأمين، مقسومًا على السعر مضافًا إليه تكاليف الشراء مثل رسوم نقل الملكية، مضروبًا في 100.
ما الفرق بين العائد الإيجاري الإجمالي والصافي؟
يتجاهل العائد الإجمالي التكاليف، ويخصمها العائد الصافي. وفي المثال المحلول في هذه الصفحة، يصبح العائد الإجمالي البالغ 7.0% عائدًا صافيًا قدره 4.4% بعد احتساب الشغور ورسوم الخدمات والإدارة والصيانة وتكاليف الشراء.
كم تخفّض رسوم الخدمات العائد في دبي؟
يتوقف ذلك على المبنى. ففي المثال المحلول، تكلّف رسوم خدمات قدرها 18 درهم للقدم المربعة 18,000 درهم سنويًا، أي ما يعادل 1.2% من السعر؛ وبـ25 درهم للقدم المربعة ينخفض العائد الصافي من 4.4% إلى نحو 4.0%. استخدم الموازنة الفعلية للمبنى.
هل أستخدم الإيجارات المطلوبة لحساب العائد؟
لا. الإيجارات المطلوبة هي ما يأمله الملاك. استخدم الإيجار الذي تحققه الوحدات المماثلة بموجب عقود الإيجار، وخصّص للشغور بين المستأجرين.